Mantenere stabile nel breve termine e crescente nel medio il flusso di cassa generato dalle attività di locazione in corso. E’ questo il primo degli obiettivi di Aldo Mazzocco, amministratore delegato di Beni Stabili, la gloriosa società immobiliare. La difesa dei ricavi da locazione (oggi pari a 220 milioni annui ma destinati a crescere dal 2013 grazie all’entrata a regime del contratto di affitto delle Torri Garibaldi a Milano) serve prima di tutto ad alimentare un flusso di cassa apprezzabile dal mercato e a potenziare l’attività della Sgr, il tutto - è la linea dell’ad - per dotare il gruppo di veicoli di investimento in grado di cogliere le opportunità che si presenteranno sul mercato. Tutto questo in uno scenario di mercato che si conferma oggettivamente difficile. alle pagine 16 e 17

Milano «Mantenere stabile nel breve termine, ma crescente nel medio, il flusso di cassa generato dall’attività di locazione, per alimentare un flusso di dividendi apprezzabile dal mercato e potenziare l’attività della Sgr per dotare il gruppo di veicoli di investimento in grado di cogliere le opportunità che si presenteranno sul mercato». Sono questi, puntualizza Aldo Mazzocco, amministratore delegato di Beni Stabili, «le priorità strategiche a cui lavoriamo per contrastare uno scenario di mercato che si conferma oggettivamente difficile ». Priorità al cui servizio «possiamo dedicare una serie di leve a partire dalla capacità di difesa di quei ricavi da locazione che oggi sono pari a circa 220 milioni annui. Dimensione che — precisa il capo azienda — dovrebbe crescere dal 2013 grazie all’entrata a regime del contratto di affitto delle Torri Garibaldi a Milano, che nel frattempo hanno ottenuto la trasformazione d’uso, e di Excelsior, i due nuovi negozi, sempre a Milano, ove sono stati portati a termine i lavori di riqualificazione». E la crescita dei ricavi da locazione, prosegue Mazzocco, «potrà avvalersi anche di altre opzioni, quale il mantenimento di una elevata qualità degli affittuari grazie ad una offerta che sia in grado di soddisfare le loro esigenze, lavorando incessantemente sulla qualità dei servizi offerti». Il tutto, aggiunge il Ceo, «salvaguardando quell’elevato livello di manutenzione che ci permette di raggiungere un duplice obiettivo: alzare l’appeal per i tenant e aumentare il valore degli immobili». Più in particolare, ricordano al quartier generale della Siiq milanese controllata da Fonciere des Regions, società immobiliare francese ove Leonardo Del Vecchio è il primo azionista con il 28,90% del capitale, «abbiamo un patrimonio di proprietà di 4,3 miliardi destinato in modo pressoché esclusivo ad uso uffici e rappresentato da 296 immobili, molti di prestigio, dislocati nel Centro-Nord Italia prevalentemente in aree centrali delle principali città a partire da Milano, ove è dislocato il 42% degli asset, seguita da Roma con il 10% e Torino con il 6% come Napoli. Immobili detenuti direttamente e al 100% dalla Siiq e locati a tenant di prestigio, considerando che quasi l’80% dei ricavi annui del portafoglio “core” deriva da affitti ricevuti da Telecom, Intesa, Agenzia del Demanio e Fiat oltreché Boscolo, La Stampa, Prada e Coin». Clienti che, prosegue, «ci garantiscono una certa tranquillità nel tempo sul fronte dei ricavi, mentre la salvaguardia del valore può contare sul citato lavoro di miglioria/ristrutturazione che annualmente interessa 4-5 immobili, e dalla “prova del mercato” attraverso una continua rotazione degli asset che interessa circa il 5% annuo del totale ». Fra le priorità, aggiunge il capo azienda, «figura quindi il mantenimento di un buon tasso di rotazione che con la vendita reale di cespiti permette di dimostrare la congruità della stima sugli immobili, ceduti sino ad ora, nella quasi totalità dei casi, a valori superiori a quelli di bilancio; mentre, dall’altro, con l’acquisto di altri cespiti di buona qualità e di buon reddito, raggiungiamo una implicita riqualificazione degli attivi accanto ad una maggiore redditività. Normalmente, infatti, vendiamo immobili che rendono “poco” per acquisirne altri con maggiore yield se è possibile di migliore qualità». Scelta confermatasi anche nel difficile 2011 poiché, ricordano a Beni Stabili, «abbiamo venduto 122 milioni di beni non core con uno yield contenuto al 4,4% e abbiamo acquistato immobili per 138 milioni con un rendimento al 6,8% migliorando quindi la redditività complessiva dei beni locati». E tutto ciò, aggiungono, «è avvenuto con profitto, a dimostrazione della congruità delle stime a cui sono valorizzati i nostri cespiti». Nel contempo, proseguono, «stiamo lavorando con calma sul rifinanziamento delle scadenze del 2013, dopo aver anticipato tutte le attività di rifinanziamento previste per l’anno in corso con chiusura ad aprile 2012 di un pacchetto di 308 milioni a tre anni garantito da un sindacato di sette banche tra cui tre estere». Nel contempo, ricordano, «abbiamo lavorato sull’efficienza e sull’ottimizzazione delle strutture operative per adeguarci ad un contesto che si conferma difficile e che quindi richiede la massima attenzione anche su tutti gli aspetti gestionali di dettaglio che generano movimenti di cassa oltreché costi e ricavi». E all’interno di questo contesto di adattamento organizzativo, proseguono, «è stato ridisegnato anche il consiglio della controllata Beni Stabili Gestioni Sgr, ove Mazzocco ha assunto la presidenza per riaffermare il valore tattico/strategico di questa società in una fase dove le opportunità potrebbero richiedere veicoli di investimento a medio termine aperti a una platea di investitori e finanziatori. Da rilevare che la Sgr è il secondo pilastro operativo con 1,7 miliardi di asset in gestione attraverso 12 fondi. Un business «destinato a svilupparsi in quanto potrà organizzare o entrare a far parte di club deal composti da attori sia italiani che internazionali per partecipare a gare per la gestione di portafogli di immobili in dismissione o costituiti che necessitano di profonda ristrutturazione». Il tutto, completano al quartier generale del gruppo, «con vantaggi anche per l’altro pilastro, Beni Stabili Siiq, che potrà offrire il know-how del proprio management alla gestione, ricavare ritorni economici in termini di management fee e di margine sugli investimenti con l’obiettivo di acquisire nuovi immobili». Iniziative che produrranno effetti nel medio termine anche se il gruppo, grazie al rispetto delle linee strategiche predisposte sin dal 2001, è riuscito a contrastare l’avversa congiuntura e chiudere anche il 2011 con risultati considerati più che soddisfacenti. Una dinamica riproposta nel primo trimestre 2012, «con risultati di gestione superiori alle aspettative del management e leggermente meglio di quanto registrato nel medesimo periodo del 2011» Ed è anche per questo che il 2012, salvo sorprese, dovrebbe riproporre i risultati dello scorso anno, mentre per il 2013 è atteso in progresso grazie alla piena esecuzione dei contratti di locazione per gli immobili Excelsior e Torri Garibaldi. Il 2012 dovrebbe quindi chiudersi con ricavi da affitti sostanzialmente in linea con i 220 milioni dello scorso anno, un Ebit analogo ai 151 milioni del 2011 e un utile netto prossimo ai 20 milioni, mentre la generazione di cassa dovrebbe migliorare leggermente rispetto agli 87 milioni dello scorso anno salvaguardando il rapporto debiti/portafoglio poco al di sopra del 50% lungo un itinerario che tende verso il 45 per cento. Capitale investito netto: somma algebrica di attività e passività, escluso il patrimonio netto e il debito fin. netto. Risultato netto Epra gruppo: risultato netto rettificato per poste non cash e straordinarie Tutti i valori riportati nelle torte sono sulla base del valore Ias. Tutti i valori riportati nelle torte fanno riferimento alla data 31 dicembre 2011 

Fonte: la Repubblica