IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il contratto preliminare di comprovendita viene stipulato in forma scritta tra venditore e acquirente.

E’ un tipo di contratto dove le parti si obbligano giurudicamente con efficace vincolante tra di loro ad alienare e ad acquistare l’immobile.

Ricordiamoci pero’ che con il contratto di comprovendita la proprietà non viene ancora trasferita.

Nel contratto di preliminare verranno inserite tutti gli elementi essenziali ossia i dati dell’immobile, descrizione , prezzo, piantina , classe energetica ecc….

All’interno di questo contratto però ci possono essere anche delle clausole accessorie le principali sono due :

TERMINE:

il termine per la stipula del contratto definitivo; normalmente le parti inseriscono un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita, termine che di solito viene fissato in relazione ai tempi necessari alla stipula del mutuo o, nel caso di vendita di immobili da costruire, a quando l’immobile sarà terminato e pronto alla vendita. Il termine può essere semplice o essenziale: nel primo caso, qualora una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo, essa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante, mentre nel caso di termine “essenziale” (art. 1457 c.c.) qualora la parte nel cui interesse è stato stipulato il termine non dichiari entro tre giorni dalla scadenza di volere comunque l’esecuzione del contratto, quest’ultimo si risolverà di diritto, automaticamente, senza bisogno di ulteriori dichiarazioni, e quindi il contratto stesso non vincolerà più le parti;

CAPARRA

quando si stipula un contratto preliminare di compravendita di solito il venditore pretende il pagamento di una somma di denaro, variabile a seconda dei casi, che costituisce una sorta di prova della serietà dell’impegno delle parti; questa somma di denaro di solito viene chiamata caparra confirmatoria o acconto prezzo. La distinzione è importante: nel caso di acconto prezzo si ha unicamente un’anticipazione del pagamento del prezzo che dovrà essere poi saldato al momento del contratto definitivo, mentre nel caso di caparra confirmatoria siamo in presenza di una clausola accessoria che ha notevoli conseguenze.
Con la previsione e, soprattutto, con la dazione di una caparra confirmatoria (la caparra, per essere efficace, deve essere consegnata, art. 1385 c.c.) le parti si accordano che, nel caso in cui tutto proceda regolarmente, la caparra verrà o restituita o imputata a pagamento del prezzo al momento del definitivo; nel caso in cui, diversamente, una delle parti non voglia stipulare il contratto definitivo o si renda comunque inadempiente ai propri obblighi (per esempio non paghi una rata di prezzo concordata), a quel punto si pongono due alternative: o la parte “buona” (adempiente) sceglie di far eseguire coattivamente il contratto e chiedere il risarcimento del danno (v. di seguito il paragrafo La tutela per il caso di inadempimento) e la caparra varrà come anticipo di pagamento, oppure può scegliere di recedere (diritto che nasce proprio in virtù della dazione della caparra) dal contratto e, nel caso questa parte sia colei che ha dato la caparra, potrà pretendere che la parte “cattiva” gliene restituisca il doppio, mentre se la parte “buona” è quella che ha ricevuto la caparra, potrà trattenerla. In entrambi i casi il pagamento (del doppio) o la trattenuta avviene a completo e definitivo risarcimento dei danni subiti, ai quali non potranno essere aggiunte ulteriori voci di danno; inoltre il contratto, per effetto dell’esercizio del recesso, si scioglierà e le parti saranno svincolate da ogni obbligo. In alternativa si potrà anche chiedere la risoluzione in via giudiziale e chiedere la condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno, che dovrà essere però provato con i mezzi ordinari. Il vantaggio, quindi, della dazione della caparra è che si attua con essa una sorta di quantificazione forfetaria dei danni, che, in caso di inadempimento di una delle parti (che, ricordiamo, deve comunque essere grave), rende più agevole la definizione del contenzioso;

PENALE

con questa clausola (art. 1382 c.c.) le parti prevedono che, in caso di inadempimento totale o parziale, e quindi in caso di mancato rispetto degli obblighi previsti in contratto, la parte “cattiva” sarà tenuta a pagare una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni; anche in questo caso si ha una determinazione forfetaria e preventiva dei danni che non ammette richieste ulteriori, salvo però che sia prevista la risarcibilità del danno ulteriore. La penale può altresì essere prevista per il solo ritardo (per esempio, per ogni giorno di ritardo rispetto a quello previsto per la stipula del contratto definitivo la parte inadempiente dovrà pagare una determinata somma di denaro). Se la penale è tuttavia eccessiva, è in potere del giudice ridurla ad equità.

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

Una forma di tutela molto importante soprattutto per colui che intende acquistare è la c.d. trascrizione del preliminare; il nostro ordinamento (art. 2645-bis codice civile) contempla infatti la possibilità che il contratto preliminare di compravendita di beni immobili possa essere trascritto nei Registri Immobiliari (ossia nei registri pubblici nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc.).
Perché possa trascriversi un contratto preliminare è in primo luogo necessario che esso sia redatto da un notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
L’utilità della trascrizione deriva dal fatto che, una volta trascritto il preliminare, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguardi l’immobile in questione non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Inoltre la trascrizione ha un effetto “prenotativo”, vale a dire che, quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale (v. di seguito il paragrafo La tutela per il caso di inadempimento), gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.
Attenzione però: l’efficacia della trascrizione dura solo un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e comunque, se il termine predetto è superiore, tre anni dal momento della trascrizione; ciò significa che gli effetti prenotativi e di inefficacia delle trascrizioni e iscrizioni successive si conservano solo se entro un anno dalla scadenza per la stipula o comunque entro il triennio dalla trascrizione o viene trascritto il contratto definitivo di compravendita oppure viene trascritta la domanda giudiziale di adempimento coattivo di cui all’art. 2932 del codice civile (cioè ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Registrazione del contrattoTorna su

Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. A tale adempimento sono tenute le parti e anche l’agente immobiliare incaricato della vendita.
La registrazione va fatta entro 20 gg. dalla firma del preliminare, oppure 30 gg. se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.
L’imposta di registro va versata in misura fissa (€ 168,00; € 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014) se non v’è pagamento di prezzo; qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, con il minimo di € 168,00 (€ 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014), salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. In presenza di caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,50% dell’importo della caparra.
L’imposta di registro proporzionale (quindi quella riguardante le caparre e gli acconti) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile.

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